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안녕하세요! 오늘은 이전 글에 이어 일본의 집 계약 방식에 대해서 알아볼거예요.
일본으로 이주나 유학을 준비하면서 집을 구하다 보면 가장 먼저 부딪히는 벽이 바로 계약 방식일거예요. 왜냐? 일단 일본에는 전세 제도라는게 아예 없어요. 또 시키킨, 레이킨이라는 독특한 초기 비용을 내야하는데요. 한국에서 살아온 사람이라면 왜 이렇게 돈이 많이 드는지 당황할 수 밖에 없는 구조라, 이런것들을 미리미리 알아두면 초기 비용의 충격에서 그나마 유연하게 대처할 수 있어요!
일본 집 구조, 간단히만 짚고 넘어가기
이런 독특한 표기법에 대해서 더 알고싶으신 분들은 제가 전에 쓴 포스팅 참고해서 보고오시면 좋을거같아요!
또, 건물 자체를 부르는 명칭도 두 가지로 나뉘는데, 바로 「マンション(맨션)」과 「アパート(아파트)」로 나뉜다는 점이에요. 이 둘을 구분하는 법률상 명확한 기준은 없지만, 부동산 업계에서는 관습적으로 건물 구조에 따라 구분합니다. 목조 등으로 지어진 저층 건물은 아파트로, 철골조나 철근콘크리트조로 지어진 튼튼한 건물은 맨션이라고 불러요. 한국의 "아파트"가 떠올리게 하는 고층 대단지 이미지는 오히려 일본의 マンション에 더 가까운 이미지예요.
그리고 제가 살아봤을 때 アパート라고 부르면서 アパート에 사는 사람들은 별로 못봤고 거의 マンション에 사는 사람들을 많이 봤어요. 짱구는 못말려에 나오는 와르르맨션 아시나요? 그런 형태도 맨션이라고 부르고 10층 정도 있는 건물도 맨션이라 불러요. 위에서 설명한 대로 진짜 저층 건물을 일본에서는 아파트라고 부릅니다!
아무튼 집 구조 이야기는 여기까지만 짚고, 이제부터 진짜 중요한 계약 방식의 차이를 살펴보러 갈게요!
일본에는 전세가 없다
전세제도
집주인에게 목돈을 맡긴 후 계약 기간 동안 거주하고 계약이 끝나면 그 돈을 그대로 돌려받는 방식. 매달 내는 집세가 없다는게 핵심이다
월세
전세보다 적은 금액을 보증금으로 맡기고 매달 일정 집세를 내는 방식
반전세
전세와 월세를 섞은 형태로 전세만큼 높은 보증금을 내면서 동시에 매달 소액의 월세도 함께 내는 구조. 통상 보증금이 월세의 240개월(20년)치를 초과하면 반전세로 분류
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| 한국의 전세·월세·반전세 구조와 일본의 월세 단일 구조를 비교하는 다이어그램 |
일본의 독특한 초기 비용 - 敷金(시키킨)과礼金(레이킨)
시키킨(보증금)
파손 보증을 위해 맡기는 돈으로, 임대차 계약이 종료되면 수리비나 청소비용 등을 제외한 나머지를 돌려받아요. 한국의 보증금과 성격이 비슷합니다.
레이킨(사례금)
집주인에게 "집을 빌려주셔서 감사합니다" 라는 의미로 지불하는 돈으로, 계약이 끝나도 절대 돌려받지 못합니다. 한국의 임대 제도에는 없는 개념이라 외국인 입주자들이 특히 낯설어하는 부분이죠
저도 처음엔 그래, 시키킨 까진 알겠는데 저 레이킨 뭐냐고! 하면서 충격을 받았던 기억이 있어요. 저런건 도대체 어떤 문화에서 비롯된거야, 왜 내가 저런 사례금을 줘야하는데 하면서 솔직히 돈이 너무 아까웠어요.. 게다가 각종 수수료도 만만치 않고.. 일본 정말 쉽지않다 생각했더랬죠.
그래도 최근에는 이런 부담을 줄이기 위해 레이킨이 없는 매물도 점차 늘어나고 있다고 하니, 계약 전 꼼꼼한 확인은 필수입니다!
일본 초기 비용 항목
시키킨(보증금, 환급 가능) + 레이킨(사례금 + 환급 불가) + 중개수수료 + 화재보험료 + 보증회사 수수료 + 열쇠 교환비
계약 기간과 갱신료 - 2년마다 돈을 또 낸다?
저 이 사실은 몰랐어요.. 왜 몰랐죠?ㅋ 지금 생각해보니까 자취를 2년 넘게 안 해서 그런거같아요.. 갱신료를 낸 적이 없어서 몰랐네요. 왜 갱신료를 내야되는데?! 싶으신 분들 당연히 있으시겠죠? 일본에서는 이를 집주인이 계약서를 새로 작성하는 수고비 개념으로 받아들이는 문화가 자리 잡고 있다고 해요. 좀 어이 없기는 한데 갱신료는 법적으로 반드시 있어야 하는 비용이 아니라 관습에 따른 것이라, 지역이나 집주인 그리고 부동산중개업체에 따라 받는 곳도 있고 받지 않는 곳도 있다고 하네요!
보증인 대신 보증회사 - 외국인이라면 필수 확인 사항
외국인의 경우 일본 내 보증인을 구하기가 현실적으로 어려운 경우가 많은데, 이 경우에는 다행히 보증회사를 이용하면 보증인 없이도 계약이 가능하다고해요! 주의해야할건 보증회사는 신청자의 소득, 재직 여부 등 조건을 심사한다는 점을 알아두셔야해요!
화재보험, 한국과는 또 다른 개념
일본에서 집 구할 때 실전 체크리스트
- 초기 비용을 월세의 5~6배로 미리 예산 잡기
- 레이킨 제로 매물 우선 검토하기
- 갱신료 유무를 계약 전 미리 확인하기
- 보증회사 심사 조건 미리 파악하기
- 화재보험 보장 범위 확인하기
위에서 말했듯, 갱신료는 법적 의무가 아니에요! 협상 여지가 있는 경우 협상을 해보는게 좋아요. 또 보증회사 심사에서 외국인의 경우는 재직 증명이나 소득 조건이 중요한 심사 요소가 될 수도 있다는걸 알고계셔야해요. 마지막으로 화재보험은 가재손해와 임차자배상책임 두가지가 모두 포함돼 있는지 계약 전 확인해보는게 좋아요.
한국과 일본의 집 계약 방식은 겉보기엔 둘 다 "임대"라는 공통점이 있지만 실제구조는 많이 달라요. 한국의 전세라는 독특한 제도가 일본에는 아예 존재하지 않고, 대신 일본은 레이킨처럼 돌려받지 못하는 사례금과 2년마다 발생하는 갱신료라는 특유의 관습이 있어요. 이 차이를 미리 알고 준비하신다면, 일본에서 집을 구할 때 예상치 못한 비용에 당황하는 일을 크게 줄일 수 있어요!
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